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Anschlussfinanzierung

Wer zum richtigen Zeitpunkt aktiv wird, kann viel Geld sparen. Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen? Hier erläutern wir Möglichkeiten, Risiken und Chancen der Anschlussfinanzierung.

Der feste Rückzahlungsplan endet mit dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist. Sind dann noch Restschulden vorhanden, benötigen Sie als Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Drei Monate vor Verstreichen der Zinsbindung legt der Kreditgeber einen Vorschlag für die Weiterfinanzierung vor. Das Einholen von Angeboten anderer Anbieter lohnt sich jedoch fast immer.

Planen Sie Ihre Anschlussfinanzierung weit im Voraus. Schon 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung ist ein Forward Darlehen möglich.

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Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Ist das erste Darlehen für das Wohneigentum einmal abgeschlossen, können sich Immobilienbesitzer in Ruhe den Baumaßnahmen widmen oder den Umzug vorbereiten. Falls alles nach Plan verläuft, erinnert außer den monatlichen Raten nichts an den aufgenommenen Kredit. Wie lange diese Phase der Entspannung währt, hängt von der Sollzinsbindung ab, die der Darlehensnehmer mit der Bank für die Erstfinanzierung vereinbart hat. Der Zeit also, in der Zinsen und andere Konditionen unveränderlich bleiben. In den meisten Fällen sind das 5 bis 25 Jahre, je nach individuellem Aufbau des Darlehens.

Verfällt die Zinsbindung der Erstfinanzierung nach diesem Zeitraum, ist der Kredit in den meisten Fällen jedoch noch nicht abbezahlt. Ganz im Gegenteil fällt die Restschuld meist noch recht hoch aus. Um diese Restschuld zu tilgen, sind Hausbesitzer nach Ablauf der Sollzinsbindung des ersten Darlehens auf einen neuen Kredit angewiesen – die sogenannte Anschlussfinanzierung.

Die Anschlussfinanzierung bietet Ihnen die Gelegenheit, Ihr Finanzierungskonzept an eine veränderte Finanz- und Lebenslage anzupassen und mit einem Vergleich von anderen Anbietern Zinskosten zu sparen. Achten Sie dabei auf die Gesamtkosten - denn schon scheinbar minimale Unterschiede bei den Zinskonditionen können trotz anfallender Zusatzkosten für die Grundschuldabtretung einen Wechsel des Darlehengebers lukrativ machen.

Frühzeitig planen für niedrige Zinsen

Der Kreditgeber des Darlehensnehmers ist gesetzlich verpflichtet, drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist einen Vorschlag für die Anschlussfinanzierung zu unterbreiten. Grundsätzlich empfehlen wir Ihnen, sich schon früher über Anschlusskredite für Ihre Immobilie zu informieren. Wenn Sie sechs bis zwölf Monate vor Verstreichen der Zinsbindungsfrist tätig werden, haben Sie genug Zeit, neben dem Angebot Ihrer Hausbank noch Angebote anderer Anbieter einzuholen und zu vergleichen.

Von der allgemeinen Entwicklung der Bauzinsen hängt es ab, ob die Planung für eine optimale Weiterfinanzierung schon viel früher beginnen sollte. Ist langfristig mit steigenden Hypothekenzinsen zu rechnen, lässt sich mit dem Abschluss eines Forward Darlehens viel Geld sparen – und das bis zu fünf Jahre vor Verstreichen der Sollzinsbindung.

Bausteine des günstigsten Anschlusskredits

Die Zusammensetzung des zweiten Kredits unterscheidet sich grundsätzlich nicht von denen des Erstkredits. Jedoch können und sollten alle Konditionen neu verhandelt werden, um die neue Finanzierung optimal an Ihre aktuelle Situation anzupassen: Nicht nur Ihre persönlichen Lebensverhältnisse haben sich seit dem Abschluss des Erstdarlehens sehr wahrscheinlich verändert, sei es durch einen besser bezahlten Job oder durch Familienzuwachs.

Zur Auffrischung sind im Folgenden alle wichtigen Entscheidungskriterien für ein Darlehen aufgelistet und mit Hinweisen versehen, worauf Sie vor allem bei Angeboten für die zweite Finanzierungsrunde achten sollten.

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Zinsen

Anschlussfinanzierung Zinsen

Neben den Zinsen hat auch die Tilgung entscheidenden Einfluss auf die Kosten der Anschlussfinanzierung. Wie hoch das Entgelt ist, das der Darlehensnehmer für das entliehene Baugeld entrichtet, ist einer der wichtigsten Bausteine der Immobilienfinanzierung.

Sollzinsbindung

Die Zeitspanne, in der die Konditionen der Finanzierung nicht veränderbar sind, sollte sich an der erwarteten Entwicklung der Hypothekenzinsen orientieren. Wenn in Hochzinsphasen mit fallenden Zinsen zu rechnen ist, sollten Sie eine möglichste kurze Sollzinsbindung wählen, um von den zukünftig niedrigeren Zinsen in einer neuen Finanzierungsrunde zu profitieren. In Niedrigzinsphasen hingegen ist eine möglichst lange Zinsbindung anzuraten, um die kleinen Zinsen langfristig zu sichern.

Tilgung

Viele Hausbesitzer machen den Fehler, dem Betrag zum Abbezahlen des Kredits zu wenig Beachtung zu schenken. Denn je schneller Sie tilgen, desto schneller ist das Baugeld zurückgezahlt. Bei der Zusammenstellung Ihrer Anschlussfinanzierung sollten Sie darauf achten, den Tilgungssatz an Ihre aktuelle Lebenssituation anzupassen. Ist Ihr finanzieller Spielraum seit dem Abschluss des Erstkredits gewachsen, beispielsweise weil Sie den Arbeitsplatz gewechselt haben? Dann sollten Sie das überschüssige Geld in eine höhere Tilgung des neuen Darlehens investieren und so von einer großen Zinsersparnis profitieren.

Sondertilgungen

Auch mit außerplanmäßigen Tilgungsleistungen lassen sich über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg Zinszahlungen vermeiden.

 

Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen

Im Folgendem zeigt hypodarlehen24 drei mögliche Wege, die günstigste Weiterfinanzierung zu erreichen - Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen.

Prolongation

Prolongation bedeutet Verlängerung, also die Fortführung des ersten Darlehens bei Ihrer Hausbank – jedoch mit aktualisierten Zinsen und Tilgungsraten. Spätestens drei Monate vor Verstreichen der Zinsbindungsfrist wird die Hausbank Ihnen ein Angebot für die Anschlussfinanzierung unterbreiten. Vertrauen Sie also nicht vorschnell auf das Angebot Ihrer Hausbank, ohne zuvor alternative Angebote einzuholen.

Der alte Kreditgeber wird die Bonität des Kunden in der Regel nicht erneut prüfen, der Weg zum Notar muss nicht neu angetreten werden, und die Grundschuld nicht übertragen werden. Verhandeln Sie in jedem Fall mit Ihrer alten Bank: Mit Glück lässt sich der Sollzins mit Verweis auf günstigere Angebote ein wenig drücken.

Umschuldung

Mit dem Verstreichen der Zinsbindung verfällt auch die Bindung an einen Finanzierungspartner. Zu diesem Zeitpunkt können Darlehensnehmer den Kreditpartner wechseln, ohne die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an ihren alten Geldgeber zu bezahlen.

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Der Vorteil der Umschuldung liegt auf der Hand: das beste Angebot zu wählen. Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie bei einem neuen Anbieter bessere Vertragsbedingungen finden als bei Ihrem alten Geldgeber, ist hoch. Wir empfehlen grundsätzlich, schon sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung Ihres Erstdarlehens Angebote anderer Banken für die Anschlussfinanzierung einzuholen. So haben Sie genug Zeit, Konditionen zu vergleichen.

Einige Nachteile hat die Umschuldung jedoch: Im Regelfall wird eine erneute Bonitätsprüfung des Kreditnehmers fällig. Überdies fallen Gebühren für die Übertragung der Grundschuld und für den Notar an.

Ein Beispiel für die Umschuldung:

Angebot der Hausbank Angebot einer anderen Bank 
Zu finanzierende Restschuld  150.000 Euro  150.000 Euro
Zinsbindungsfris 15 Jahre  15 Jahre
Sollzinssatz  1,4 % 1,25 %
Monatsrate bei vollständiger Tilgung nach 15 Jahren 924,38 Euro  914,33 Euro
Summe der Zins- und Tilgungszahlungen 166.388,01 Euro 164.579,58 Euro
Gebühren für Grundschuldabtretung --- 270,00 Euro
Gesamtaufwan 166.388,01 Euro 164.849,58 Euro

Bitte beachten Sie, dass es sich um eine Vereinfachung zur Veranschaulichung handelt.


Forward-Darlehen

Was können Sie tun, wenn die Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung noch einige Jahre läuft, aber in Kürze mit steigenden Zinsen zu rechnen ist? In dem Fall empfiehlt sich der Abschluss eins Forward-Darlehens. Dabei handelt es sich um einen üblichen Anschlusskredit, der jedoch schon bis zu 60 Monate vor Ende der Zinsbindung des ersten Darlehens abgeschlossen wird. So können niedrige Zinsen reserviert werden.

Völlig kostenlos ist dieser Service der Banken leider nicht: Je nach Länge des Bereitstellungszeitraum berechnen die Finanzanbieter einen Aufschlag auf den aktuellen Zins. Darüber hinaus birgt der Abschluss eines Forward-Darlehens ein gewisses Risiko, denn der Vertrag muss in jedem Fall eingehalten werden.

Letztlich handelt es sich um eine Wette auf steigende Zinsen. Sollten die Zinsen trotz allem bis zum Inkrafttreten des Forward-Darlehens fallen, kann er nur gegen die Zahlung einer Entschädigung wieder gekündigt werden. Dies gilt auch, wenn sich die Lebensumstände des Immobilienbesitzers in der Zwischenzeit ändern, beispielsweise durch Arbeitslosigkeit oder Scheidung.

Ob sich der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt, lässt sich nicht pauschal sagen. Mit ihrer Expertise können Berater nicht nur die mittelfristige Entwicklung der Hypothekenzinsen einschätzen, sondern auch beim Einholen von Angeboten helfen. Denn auch bei Forward-Darlehen lohnt sich der Vergleich. Unsere Experten von hypodarlehen24 helfen Ihnen gerne weiter.

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Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Das Ende der Sollzinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung ist noch lange nicht in Sicht, doch Sie würden trotzdem gerne den Finanzierungsgeber wechseln? Sollten Sie einen Kredit mit einer Zinsbindung von 15 oder mehr Jahren abgeschlossen haben, gibt es noch eine Möglichkeit, auf niedrige Zinsen umzusteigen. Bedingung dafür ist, dass Ihr Kredit bereits seit 10 Jahren läuft, und in dieser Zeit keine Vertragsänderungen am Darlehen vorgenommen wurden.

Die Gefahr der Zinsfalle

Ist das Niveau der Hypothekenzinsen nach Ablauf der Zinsbindung der Erstfinanzierung deutlich gestiegen, können auch die Raten des Darlehens für einen Anschlusskredit spürbar anwachsen. Wenn zugleich das allgemeine Preisniveau für Immobilien gefallen ist und Grundbesitz vom Finanzanbieter neu bewertet werden, verschlechtern sich die Konditionen für den neuen Kredit abermals. Diese Kombination kann die gesamte Finanzierung für die Immobilie in Gefahr bringen.

Hilfreiche Tipps zur Anschlussfinanzierung

Damit Sie das bestmögliche Anschlussdarlehen bekommen, gilt es einige Dinge zu beachten:

            • Sie sollten sich bereits 5 Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist mit dem Thema Anschlussdarlehen beschäftigen. Dabei ist insbesondere zu ermitteln, wie hoch die Zinsbelastung des aktuellen Immobilienkredits ausfällt.
            • Eigenheimbesitzende, die bereits vor mehr als 10 Jahren ein Immobiliendarlehen aufgenommen haben, dürfen mit einem Sonderkündigungsrecht den bestehenden Baukredit ablösen – und zwar ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
            • Holen Sie mehrere Angebote zur Anschlussfinanzierung ein.
            • Die durch die Umschuldung erzielte Zinsersparnis investieren Sie am besten in einen höheren Tilgungssatz. Denn hierdurch lässt sich das Baudarlehen rascher zurückführen.

Den besten Anbieter finden

Als Laie ohne langjährige Expertise im Immobilien- und Finanzbereich kann es schwierig sein, bei der Suche nach der optimalen Anschlussfinanzierung den Durchblick zu behalten – zu vielfältig ist der Markt von Banken und Finanzangeboten, zu viele Vertragsbedingungen gilt es mit der eigenen individuellen Lebenssituation abzustimmen. Doch wie wir gesehen haben, spart ein sorgfältiger Vergleich von Krediten und eine gute Beratung im Regelfall sehr viel Geld.

Als neutraler und privater Vermittler von Immobilienfinanzierungen berät hypodarlehen24 Darlehensinteressierte zum Eigenheim oder der Eigentumswohnung. Die Berater von hypodarlehen24 vergleichen Angebote von vielen Finanzinstituten und erstellen für jeden Kunden die optimale und günstigste Finanzierungsstrategie – und das kostenfrei.

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