Forward-Darlehen

Sie vereinbaren bereits bis zu 66 Monate im Voraus die Konditionen und den festen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung. In Niedrigzinsphasen ist das Forward-Darlehen eine attraktive Alternative, um sich Gedanken über die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie zu machen. Das Forward Darlehen wird pünktlich zum Auslauf Ihrer Sollzinsbindung ausgezahlt und löst Ihre aktuelle Finanzierung ab.

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Forward-Darlehen - heute günstige Anschlussfinanzierung für die Zukunft sichern

Die Anschlussfinanzierung stellt für Bauherren und Immobilienkäufer ein finanzielles Risiko dar. Steigt der Marktzins während der Zinsbindungsfrist des ersten Kredites deutlich an, kann die weitere Baufinanzierung trotz geringerer Kreditsumme teuer werden. Dieses Risiko lässt sich nur über ein Volltilger-Darlehen ausschließen. Die gesamte Darlehenssumme wird während der Zinsbindungsfrist abbezahlt. Dadurch erhöht sich monatliche Belastung während der erste Finanzierungsphase. Diese Möglichkeit jedoch ist für Kreditnehmer mit überdurchschnittlich hohem Einkommen interessant. Eine andere Variante, sich günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, ist das Forward-Darlehen. Informieren Sie sich bei hypodarlehen24 umfassend Lösung zur Anschlussfinanzierung von Baukrediten und Immobiliendarlehen.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen kann ausschließlich zur Anschlussfinanzierung einer Immobilie genutzt werden. Kreditnehmer müssen bereits eine laufende Immobilienfinanzierung abgeschlossen haben. Erst dann kann er einen Antrag auf ein Forward-Darlehen stellen. Auf diesem Weg können aktuell günstige Zinsen für die Zukunft zur Anschlussfinanzierung gesichert werden. Bereits lange vor Ablauf der Zinsbindung kann ein Vertrag zur Anschlussfinanzierung abgeschloßen werden. Das Forward-Darlehen ist ein normale Annuitätenkredit mit gleichbleibender Rate. Der Zeitpunkt der Auszahlungs des Darlehens kann über mehrere Jahre nach hinten geschoben werden. In dieser Zeit zahlt der Kreditnehmer keine Raten und der Kreditgeber berechnet keine Bereitstellungszinsen.

Im Regelfall wird bis zur Auszahlung des Darlehens ein geringer Zinsaufschlag monatlich fällig. Somit liegt der Zinssatz für ein Forward-Darlehen in der Regel leicht über den aktuellen Konditionen. Je länger die Vorlaufzeit ist, desto größer ist die Differenz.

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 Das Forward-Darlehen muss in jedem Fall in Anspruch genommen werden, auch wenn die Zinsen zum Zeitpunkt der Auszahlung unter dem vereinbarten Sollzinssatz liegen sollten. Von niedrigeren Marktzinsen kann dann nicht mehr profitiert werden. Das Forward-Darlehen muss immer zu den vereinbarten Bedingungen angenommen werden.

Forward-Kredite vergleichen

Wenn Sie Forward-Kredite vergleichen wollen, spielen also verschiedene Faktoren eine Rolle: Die Länge der Vorlaufzeit, die Zinsen, der Forward-Aufschlag und die Länge und der Beginn der Sollzinsbindung. Die Berater von hypodarlehen24 helfen Ihnen beim Vergleich der unterschiedlichen Angebote und sprechen die verschiedenen Möglichkeiten für Ihre Anschlussfinanzierung an.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen genau?

Eine normale Anschlussfinanzierung kann frühestens 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Es können je nach Anbieter in dieser Zeit Kosten für den Bereitstellungszins anfallen. Aber länger als 6 oder maximal 12 Monate im Voraus kann die Anschlussfinanzierung mit einem normalen Kredit nicht geplant werden. Anders ist es beim Forward-Darlehen. Um sich aktuell günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, erhalten Kreditnehmer die Möglichkeit bereits zu dem Zeitraum, in dem ihre Immobilienfinanzierung noch mehrere Jahre in der Zinsbindung ist. Der Antragsteller sichert sich bereits Jahre vor Ablauf der Zinsbindung den heute aktuellen Marktzins.

Zwischen Vertragsabschluss eines Forward-Kredites und der tatsächlichen Auszahlung der Kreditsumme können mehrere Jahre liegen. Die Zinsen für die Anschlussfinanzierung liegen mit einem Forward-Kredit auf der Höhe zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Ein Zinsaufschlag durch den Kreditgeber kommt noch dazu, der von der Länge der Vorlaufzeit abhängig ist. Bei eventuell steigenden Zinsen, entgeht dem Kreditgeber durch das günstige Forward-Darlehen ein großer Teil der möglichen Rendite. Im Gegenzug erhält der Kreditgeber günstige Konditionen und eine hohe Planungssicherheit.

Paul Paradigma sucht eine Anschlussfinanzierung für seinen Immobilienkredit. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit benötigt er ein Darlehen in Höhe von 160.000 Euro. Paul Paradigma wünscht ein klassisches Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren.
Beispiel: Bei einem angenommenen Marktzins von 1,5 Prozent ist ein Forwarddarlehen zu einem Zinssatz von 2,0 Prozent erhältlich. Steigt der Marktzins für die Anschlussfinanzierung bis zum Ende der Forward-Phase auf 3,0 Prozent, ist folgende Ersparnis möglich:

Das Beispiel zeigt deutlich, dass steigende Zinsen die Kosten für die Anschlussfinanzierung drastisch ansteigen lassen. Es fallen rund 14.000 Euro zusätzlich für die Zinskosten während der Laufzeit der Finanzierung an. Es lohnt sich, sich über ein Forwarddarlehen günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern und die Anschlussfinanzierung gezielt zu planen.

Forward-Kredit: Wie lange im Voraus?

5 Jahre Forward-Phase + 15 Jahre Zinsbindung = 20 Jahre Planungssicherheit

Das Forward-Darlehen bietet eine hohe Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung. Immobilienkäufer oder Bauherren können sich bereits Jahre in der Zinsbindungsfrist die aktuell günstigen Zinsen für die zukünfitge Anschlussfinanzierung sichern. Im Regelfall kennen Kreditnehmer bereits heute die finanzielle Belastung für den Immobilienkredit im Monat für die nächsten 15 oder 20 Jahre auf sehr genau.

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 Wie viele Monate ohne Bereitstellungszins zwischen dem Vertragsabschluss und dem

tatsächlichen Auszahlungszeitpunkt liegen dürfen, bestimmen die verschiedenen Anbieter selbst. Je nach Geldgeber sind die Konditionen unterschiedlich. Grundsätzlich ist es wichtig, die Tarife und Konditionen der verschiedenen Kreditgeber zu prüfen und zu vergleichen.

Was kostet ein Forward-Darlehen?
Die Sicherung der aktuell günstigen Zinsen für zukünftigen Zeitraum hat selbstverständlich einen Preis. Die Bank verliert nach Abschluss des Forward-Darlehens Zinseinnahmen bei steigenden Zinsen für Annuitätendarlehen. Daher erheben Kreditgeber monatlich einen Aufschlag, in dem sie das Forward-Darlehen gebühren- und zinsfrei bereitstellen. Als Faustregel gilt: Je länger die vereinbarte Forward-Phase, desto höher der Zinsaufschlag.

Echtes und unechtes Forward-Darlehen: Was heißt das?
Echtes Forward-Darlehen
Ein echtes Forward-Darlehen ist ein Anschlusskredit einer Immobilienfinanzierung. Es werden die Konditionen bereits jetzt fixiert, obwohl die Zinsbindung erst in der Zukunft beginnt. Für jeden Monat bis zur Auszahlung des Forwardkredits kann ein Zinsaufschlag fällig werden. Zum Teil wird für die ersten sechs bis zwölf Monate kein solcher Forward-Aufschlag verlangt.

Unechtes Forward-Darlehen
Bei einem unechten Forwarddarlehen beginnt die neue Zinsbindung sofort mit Vertragsabschluss, die Auszahlung erfolgt aber erst zum Auslauf der bestehenden Finanzierung. Die Zeit bis zum Ablösetermin wird mit einer sogenannten bereitstellungszinsfreien Zeit überbrückt.

Beispiel: Paul Paradigma möchte im Juli 2020 ein Forward-Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und einer Forward-Phase von 3 Jahren abschließen.

Der zeitliche Ablauf bei einem echten Forward-Darlehen

Juli 2020: Paul Paradigma schließt den Darlehensvertrag ab.
Juli 2020 - Juli 2023: Forward-Phase ohne Zinsen oder Gebühren für die Bereitstellung
Juli 2023: Auszahlung der Darlehenssumme und Beginn der Zinsbindung
Juli 2033: Ende der Zinsbindung

Ganz anders sieht es bei einem unechten Forward-Darlehen aus:

Juli 2020: Paul Paradigma schließt den Vertrag ab, die Zinsbindungsfrist beginnt.
Juli 2020 - Juli 2023: Forward-Phase ohne Zinsen oder Gebühren für die Bereitstellung
Juli 2023: Auszahlung der Darlehenssumme
Juli 2030: Ende der Zinsbindung

Das Beispiel zeigt deutlich, dass Paul Paradigma bei einem unechten Forward-Darlehen wertvolle Zeit mit Zinsbindung verliert und sich die günstigen Zinsen weniger lange sichert.

Änderung der Grundschuld
Übernimmt ein neuer Geldgeber die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung, fallen Gebühren für die Änderung der Grundschuld an. Die Grundschuld muss im Grundbuch geändert werden. Um diese Kosten zu sparen, ziehen Kreditnehmer häufig keinen Wechsel des Kreditanbieters in Betracht. Einige Kreditgeber übernehmen im Rahmen der Neukundengewinnung die Kosten für die Grundschuldänderung.

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Wann lohnt sich ein Forward-Dar

lehen?

Der Kreditnehmer hofft auch beim Forward-Darlehen, sich einen möglichst günstigen Zinssatz für einen langen Zeitraum zu sichern. Steigen die Zinsen in der Zukunft über den vereinbarten Zinssatz an, zahlt sich der Forward-Kredit aus. Bei fallenden Zinsen, zahlt der Kreditnehmer für seine Anschlussfinanzierung unnötig viel. Trotz dieses Risikos hat das Forwarddarlehen einen weiteren Vorteil zu bieten: Der Kreditnehmer erhält eine Planungssicherheit für seine Baufinanzierung. Er kann über viele Jahre gut einschätzen, wie hoch die monatliche Belastung für den Immobilienkredit ausfällt.

Beispiel: Ein Forward-Darlehen ist drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung der aktuellen Finanzierung zu einem Zinssatz von 2,0 % erhältlich. Zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist der marktübliche Zinssatz auf 3,0 % gestiegen. Die folgende Tabelle zeigt die Kosten für die Anschlussfinanzierung im Vergleich:

Die Berechnung zeigt, dass das Forwarddarlehen zu einer deutlichen Einsparung führt. Obwohl die Ersparnis beim Zinssatz bei nur 1,0 % liegt, führt der Forwardkredit in diesem Fall zu einer Einsparung von 10.000 Euro.

So rechnen Banken bei Forward-Darlehen
Bei einer Forwardkredit-Beantragung als Anschlussfinanzierung eines Kreditnehmers, muss Kreditgeber dies auch refinanzieren. Da das Geld in der Forward-Periode ruht, legt der Geldgeber die Kreditsumme für diese Zeitspanne an. Allerdings sind die Zinssätze für kurzfristige Geldanlagen niedriger als für langfristige.

Beispiel: Paul Paradigma beantragt bei seinem Kreditgeber ein Forward-Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und einer Forward-Phase von 4 Jahren. Der Kreditgeber leiht die Kreditsumme bei Vertragsabschluss von einer anderen Bank aus und legt sie direkt für 4 Jahre an. Es wird angenommen, dass der Zinssatz für die vierjährige Geldanlage 1 % pro Jahr unter dem Zinssatz für eine Anlagedauer von 14 Jahren liegt.
Der Kreditgeber erleidet an dieser Stelle einen Verlust. Dies kalkuliert der Kreditgeber in der Berechnung des Forward-Aufschlags ein. Der Kreditnehmer muss höhere Zinsen in der Rückzahlungsphase des Darlehens zahlen, einen gewissen Zinsaufschlag.

Der Zinsaufschlag hängt immer auch von der aktuellen Marktlage und in einem hohen Maße von der Marktstimmung ab. In einem Niedrigzinsumfeld sind die Mehrkosten für ein Forwardkredit gering. Hohe Kosten machen das Angebot unattraktiv. Bei steigenden Zinssätze für Immobiliengeld, verteuert sich auch der Forwardkredit. Angebot und Nachfrage sowie die aktuelle Einschätzung des Marktes haben einen hohen Einfluss auf die Offerten der Banken und Sparkassen.

Wann kann man ein Forward-Darlehen kündigen?
Der Vertrag über ein Forward-Darlehen ist für beide Seiten verbindlich. Das kann sich als Problem erweisen. Während der langen Wartezeit bis zur Darlehensauszahlung passiert viel Veränderung, fallende Zinsen, eine veränderte Lebens- oder Einkommenssituation und vieles mehr. Es bestehen kaum Möglichkeiten, den Darlehensvertrag vorzeitig zu kündigen oder auszulösen. Nimmt der Kreditnehmer das Forward-Darlehen bei Fälligkeit nicht an, muss er eine Strafgebühr zahlen. Diese Nichtabnahmeentschädigung ist in der Regel so hoch, dass es sich nicht lohnt, zu einer günstigeren Finanzierung zu wechseln. Die Chance auf einen vorzeitigen Vertragsausstieg über diese Option ist daher als gering einzuschätzen. Es ist immer ratsam unbedingt einen Experten hinzu zuziehen, wenn sie diesen Weg in Erwägung ziehen.

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Kündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit

Eine Baufinanzierung darf grundsätzlich nach 10 Jahren Laufzeit vom Kreditnehmer gekündigt werden. Das gilt auch in den Fällen, in denen die Zinsbindung für einen deutlich längeren Zeitraum vertraglich vereinbart wurde. Es besteht eine Kündigungsfrist von grundsätzlich 6 Monate. Für die Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen ergibt sich wegen der Forward-Phase eine Besonderheit. Es ist zwischen Verträgen, bei denen die Anschlussfinanzierung beim selben Anbieter wie die vorherige Finanzierung abgeschlossen worden ist, und Neuverträgen zu unterscheiden.

Ein Forward-Darlehen ist immer dann empfehlenswert, wenn die Zinsen für Baugeld in einem Tief liegen und zu erwarten ist, dass die Zinssätze wieder kräftig anziehen werden. Ist diese Einschätzung des Zinsmarktes richtig, kann die Ersparnis sehr hoch ausfallen. Daher ist eine langfristige und sorgfältige Marktbeobachtung im Vorfeld sehr empfehlenswert.