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­Finanzierung Ihrer Immobilie

Eine Immobilie zu kaufen oder ein Haus zu bauen ist mit hohen Kosten verbunden. Fast jeder zukünftige Grundeigentumsbesitzer muss dafür eine Immobilienfinanzierung aufnehmen.

In den großen Ballungszentren steigen die Immobilienpreise kontinuierlich. Aber nicht nur in den großen Städten und Metropolen explodieren die Preise. Inzwischen ist ein Immobilienkauf auch in kleineren Städten eine kostenintensive Angelegenheit geworden. Ein Teil des Kapitalbedarfs wird üblicherweise über eine Baufinanzierung, wie beispielsweise einer Immobilienfinanzierung, gedeckt. In den meisten Fällen wird dabei ein Annuitätendarlehen abegeschlossen. Und obwohl in der Öffentlichkeit sehr viele Zinsvergleiche den vermeintlich günstigsten Zins zeigen, zahlen zu viele Immobilienbesitzer für ihre Finanzierung viel zu viel, tortz dessen, dass Sie einen kleinen Zins vereinbart hatten.  Informieren Sie sich bei einem unserer hypodarlehen24 - Beratern.

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 Sie suchen eine Finanzierung für Ihre Immobilie? Mit der richtigen Herangehensweise ist es ganz einfach, die passende Immobilienfinanzierung erfolgreich zu gestalten. hypodarlehen24 gibt 10 Tipps für die Finanzierung:

  1. Immobilienfinanzierung: Budget nicht Spitz auf Knopf kalkulieren
  2. Finanzierung auf die Lebensplanung ausrichten
  3. Finanzierung an das Vorhaben anpassen
  4. Eigenkapital bringt Zinsvorteile
  5. Günstige Zinsen lange festschreiben
  6. Weichen für Schuldenfreiheit stellen
  7. Mehr Planungssicherheit mit Volltilgerdarlehen und Bausparen
  8. Mit Sondertilgungen früher schuldenfrei
  9. Tilgungssatzwechsel bringt Flexibilität
10. Weiter am Ball bleiben - jährliche Überprüfung von Sondertilung/Ratenhöhe

wichitge Überlegungen für die Immobilienfinanzierung

Um herauszufinden, wie viel Geld im Monat für eine Darlehensrate vorhanden ist, ist ein ehrlicher Kassensturz gefragt. Listen Sie die Einnahmen von mindestens einem Jahr auf und ziehen Sie die Ausgaben ab. Wichtig: Denken Sie dabei auch an die jährlichen Ausgaben, etwa für den Urlaub oder für jährliche Versicherungsprämien.

Als Richtwert gilt, dass die Darlehensrate 40 % des verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Allerdings kann dieser Wert je nach Größe der Familie und Lebensstil variieren. Darüber hinaus sollte stets eine Geldreserve für größere ungeplante Ausgaben wie Reparaturen vorhanden sein.
Planen Sie Ihre Zukunft, überlegen Sie genau: Wann wollen Sie schuldenfrei sein? Mit welchen Einkünften und zusätzlichen Zahlungen rechnen Sie? Wollen Sie eine Familie gründen und dann beruflich zumindest eine Zeitlang etwas kürzertreten? Ihre Immobilienfinanzierung sollten Sie so ausrichten, dass sie zu Ihrem Leben passt und Sie sich die Raten auch in Zukunft noch leisten können.
hypodarlehen24 berät Sie sehr gerne dazu.

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 Überlegen Sie, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können. Je mehr, desto besser die Konditionen. Denn viele Darlehensgeber bieten bei einem höheren Eigenkapitaleinsatz günstigere Zinsen. Dann sparen Sie doppelt, weil nicht nur der benötigte Darlehensbetrag sinkt, sondern der Zinssatz insgesamt günstiger wird.

Oft kann es sinnvoll sein, bei der Immobilienfinanzierung einen Tilgungssatzwechsel vertraglich zu vereinbaren. So können Sie die Höhe Ihrer Darlehensrate bei Bedarf verändern. Wenn sich Ihr Einkommen erhöht, können Sie die Rate heraufsetzen und somit schneller schuldenfrei werden. Umgekehrt können Sie die Rate reduzieren, wenn beispielsweise einer der Lebenspartner eine berufliche Pause für die Kinderbetreuung einlegt. Bei vielen Darlehensgebern können Sie während der Laufzeit des Kredits den Tilgungssatz bis zu zweimal kostenlos wechseln.

Die hypodarlehen24-Berater sind Spezialisten für die Finanzierung Ihrer Immobilie. Gemeinsam mit Ihnen analysiert Ihr persönlicher Interhyp-Finanzierungsberater Ihre Lebenssituation, Ihre Wünsche und Ihre finanziellen Rahmenbedingungen und erstellt ein für Sie maßgeschneidertes Finanzierungskonzept. Dabei kann er aus dem Angebot von vielen Darlehensgebern auswählen - damit Sie die passende Lösung über hypodarlehen24 für Ihre Immobilienfinanzierung finden.

Faktoren optimal kombinieren

Bei einer Finanzierung der Immobilie bestimmen drei Faktoren maßgeblich, wie günstig oder teuer eine Finanzierung ist: Eigenkapital, Tilgungssatz und Zinsen. Kombinieren Sie bei einem Annuitätendarlehen diese Faktoren optimal, dann erhalten Sie nicht nur eine günstige Finanzierung, sondern legen damit den Grundstein für eine erfolgreiche Vermögensbildung.

So funktioniert das Annuitätendarlehen

Sie nehmen ein Darlehen auf. Die Bank vereinbart dafür mit Ihnen einen Sollzins, eine Sollzinsbindung und den anfänglichen Tilgungssatz. Die Summe von Sollzins und Tilgungssatz ist die Annuität. Die Annuität ergibt die jährliche Summe der Kreditraten.

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Die Tilgungsverrechnung ist besonders interessant

Die Tilgungsverrechnung erfolgt bei einer Immobilienfinanzierung in der Regel monatlich. Daraus ergibt sich ein ganz großer Vorteil: Mit jeder gezahlten Rate des Kredits reduziert sich das Darlehen. Mit jeder Rate sinkt damit nicht nur die Restschuld, sondern auch die Zinslast des Zahlungsabschnitts, der auch Periode genannt wird.

Aufgrund der immer gleichbleibenden Monatsrate kommt es zu einer internen Verschiebung. Der für Zinsen eingesparte Betrag wandelt sich automatisch in Tilgung um.

Beispiel:

Darlehen  100.000 €
Sollzins p.a  1,6 %
Anteil an der Rate 73,59 %
Anf. Tilgung p.a.  2,00 %
Anteil an der Rate  26,41 %
Monatsrate  300,00 €
Annuität (3,6 %)   3.600,00 €
Laufzeit ca. 36 Jahre

 Bitte beachten Sie, dass es sich um eine Vereinfachung zur Veranschaulichung handelt.

 

Die passende Tilgung ist wichtig für eine günstige Immobilienfinanzierung

Wie teuer eine Immobilienfinanzierung tatsächlich ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Neben der Zinshöhe und den Nebenkosten ist vor allem ausschlaggebend, in welchem Umfang Sie Ihr Darlehen tilgen. Dabei gilt: Der passende Tilgungsplan macht die Immobilienfinanzierung günstiger. Bei Ihrer Finanierungsplanung helfen wir Ihnen bei hypodarlehen24 sehr gerne mit kompetenter Beratung weiter.

Der vereinbarte Tilgungssatz wirkt sich auf den Rückzahlungszeitraum und damit auf die Kosten Ihres Darlehens aus. Je schneller ein Bauherr tilgt, desto geringer ist die Laufzeit des Kredits und desto weniger Jahre zahlt er Zinsen. Ein weiterer Vorteil der höheren Tilgung: Zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist die Restschuld geringer und damit der Beleihungswert ebenso.

 Ein niedriger Beleihungsauslauf macht die Finanzierung bei der Umschuldung günstiger

Vereinfachend kann gesagt werden: Je geringer der Beleihungswert, umso günstiger die Bauzinsen.

 Beispiel: Ein 100.000-Euro-Darlehen mit einer 1,00 % anfänglichen Tilgung bei einem Sollzinssatz von 2,0 % ist erst nach 54 Jahren getilgt. Würde der Kreditnehmer hingegen einen Tilgungssatz von 3,00 % wählen, wäre er bereits nach 25 Jahren schuldenfrei und hätte dadurch einige Tausend Euro Zinsen eingespart.

 Variante 1  Variante 2
Darlehen  100.000 €  100.000 €
Sollzins  2,00 %  2,00 %
Anf. Tilgung  1,00 %  3,00 %
Laufzeit bis Volltilgung  54 Jahre  25 Jahre
Zinskosten  64.928,88 €   27.812,34 €
Ersparnis  37.116,54 €

Bitte beachten Sie, dass es sich um eine Vereinfachung zur Veranschaulichung handelt.

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Der Tilgungssatz ist wichtiger als der Zins

Was unglaublich klingt, funktioniert wirklich. Denn der Zins ist nur ein Teil der Gleichung. Eine Besonderheit des Annuitätendarlehens sorgt dafür, dass eine hohe Tilgung eine besonders hohe Zinsersparnis erzeugt. Fast alle Immobilienkäufer und Bauherren sind darauf fixiert einen besonders günstigen Zinssatz zu bekommen und vergessen dabei, worum es wirklich geht: den optimalen Tilgungssatz. Sie sollten sich die Frage stellen, ob Sie es sich wirklich leisten können, einen niedrige Tilgung zu wählen. Das klingt etwas seltsam, erklärt sich aber nach einem Blick auf die zwei Beispielrechnungen. Sie erkaufen sich nämlich die niedrige Kreditrate für sehr teures Geld. Im ersten Beispiel können Sie sehen, dass nur 2 % mehr Tilgung, etwas mehr als 37.000 Euro Zinsersparnis bedeuten. Es geht bei der Betrachtung der Kosten also nicht um heute, sondern um die Zukunft. Die wesentliche Frage lautet nämlich, was Sie Ihre Immobilie effektiv gekostet hat und ob Sie damit tatsächlich Vermögen aufgebaut.

Kleine Tilgungssätze bei der Immobilienfinanzierung verlängern die Laufzeit

Es ist noch gar nicht so lange her, da mussten Kunden für ein Baudarlehen 6 % oder gar mehr bezahlen. Mit einem Tilgungssatz von 1,00 % entspricht das einer Jahresrate von 7,00 % des Darlehensbetrages. Der hohe Zinsanteil sorgte dafür, dass ein Darlehen in der Regel nach 30 bis 40 Jahren bezahlt war. Wie hoch der Tilgungssatz sein kann, hängt jedoch letztendlich von den finanziellen und persönlichen Verhältnissen des Bauherrn oder Immobilienerwerbers ab. Die Tilgungsraten dürfen auf keinen Fall so hoch liegen, dass der gewohnte Lebensstandard des Darlehensnehmers ins Wanken gerät und ihm das Geld für unvorhersehbare Ausgaben fehlt.

Ein Wechsel der Tilgungshöhe während der Laufzeit ist inzwischen auch kein Problem mehr. Bei vielen Instituten können die Darlehensnehmer ihren regelmäßigen Tilgungssatz auch variieren. Manche Geldgeber gewähren kostenlos einr bestimmte Anzahl von Umstellungen während der Zinsbindungszeit, andere ermöglichen dies dem Kreditnehmer - gegen ein Entgelt - in unbegrenzter Menge.

Nicht nur in der Anfangszeit, sondern auch bei der Anschlussfinanzierung sollten Sie den Tilgungssatz im Blick haben. Häufig bietet die Bank für das Folgedarlehen die gleiche Tilgung wie für die Zinsbindungsphase. Diese standardisierten Konditionenanpassungen berücksichtigen nicht, dass sich die finanziellen und persönlichen Verhältnisse des Bauherrn eventuell inzwischen geändert haben und er in der Lage wäre, in höherem Umfang zu tilgen.

Zinsersparnis in Tilgung investieren

2007  Heute
Darlehen  100.000 €  100.000 €
Sollzins  5,00 %  1,50 %
Anf. Tilgung  1,00 %  4,50 %
Monatsrate  500 €  500 €
Laufzeit bis Volltilgung  36 Jahre  19 Jahre
Zinskosten  115.456,94 €  15.144,62 €
Ersparnis  100.312,32 €

Bitte beachten Sie, dass es sich um eine Vereinfachung zur Veranschaulichung handelt.

Eine höhere Tilgung muss bezahlbar sein

Unglücklicherweise bedeutet eine höhere Tilgung auch eine deutlich höhere monatliche Kreditrate. Wenn Sie nicht zu den wenigen Kunden gehören, denen die Höhe der Darlehensrate komplett egal ist, dann müssen Sie für sich herausfinden, was wirklich machbar ist. Bei der Dimensionierung des maximalen Kaufpreises oder der Bau- und Grundstückskosten sollten Sie bitte nicht nach dem Maximum streben. Wir Menschen neigen allgemein dazu, immer das maximal mögliche zu finanzieren. Greifen Sie im Regal gerne eine Etage tiefer und freuen Sie sich langfristig über ein ebenso schönes Haus und eine solide Vermögenssituation.

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 Wenn Sie Hilfe bei der Ermittlung der Finanzierung und des maximal sinnvollen Kaufpreises benötigen, sprechen Sie unsere hypodarlehen24 - Berater gerne darauf an.

 Besipiel: Die Entscheidung für den richtigen Tilgungssatz ist wichtiger als der Blick auf den Zins.

 Variante 1  Variante 2
Darlehen  100.000 €  100.000 €
Sollzins  2,00 %  5,50 %
Anf. Tilgung  1,00 %  3,00 %
Laufzeit bis Volltilgung  54 Jahre  19 Jahre
Zinskosten 64.928,88 €  61.318,42 €
Ersparnis  3.610,46 €

Bitte beachten Sie, dass es sich um eine Vereinfachung zur Veranschaulichung handelt.

Vorteile einer hohen Tilgung

Das Darlehen ist wesentlich schneller getilgt. Das spart jede Menge Zinskosten. Die Restschuld ist zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung niedriger als bei kleineren Tilgungssätzen. Das verschafft Ihnen Konditionsvorteile oder Spielraum bei der Darlehensrate. Das kann insbesondere bei zukünftig steigenden Zinsen sehr von Vorteil sein.
Eine schnelle Tilgung innerhalb einer vereinbarten Sollzinsbindungsfrist generiert nicht nur Zinsvorteile beim Abschluss des Darlehens, sondern sorgt für volle Zinssicherheit.

Das passende Darlehen wählen

Ein weiterer Tipp zur Baufinanzierung lautet, das passende Darlehen zu wählen. Oftmals ist es sogar sinnvoll, mehrere miteinander zu kombinieren. Unter Umständen ist für den jeweiligen Kreditnehmer eine Ergänzung einer andere Kreditart zum klassischen Immobiliendarlehen in Form eines Annuitätendarlehens sinnvoll. Infrage kommen zum Beispiel die folgenden Darlehensarten als Alternative oder zur Ergänzung:

                                      • Tilgungsdarlehen
                                      • Endfälliges Darlehen
                                      • Bauspardarlehen
                                      • KfW-Darlehen

Das Tilgungsdarlehen ist dem Annuitätendarlehen sehr ähnlich, unterscheidet sich jedoch darin, dass der Tilgungsanteil nicht steigt, sondern über die gesamte Laufzeit hinweg gleich bleibt. Dies führt dazu, dass der Zinsanteil sinkt und somit auch die zu zahlende Kreditrate der Immobilienfinanzierung immer geringer wird. Daher ist das Tilgungsdarlehen insbesondere für Personen die ideale Alternative oder Ergänzung zum Annuitätendarlehen, die später eine geringere Darlehensrate haben möchten, weil sie zum Beispiel im (Vor-)Ruhestand eine geringere monatliche Belastung bei der Finanzierung ihrer Immobilie wünschen. Das Tilgungsdarlehen spielt in der Praxis aber im Vergleich zum Annuitätendarlehen eine eher untergeordnete Rolle.

Das endfällige Darlehen ist eine weitere Option für die Immobilienfinanzierung, allerdings aufgrund der Niedrigzinssituation am Kapitalmarkt kaum noch attraktiv. Das Darlehen wird nämlich oft mit einer Kapitallebensversicherung kombiniert, die jedoch meistens nicht mehr so gute Erträge abwirft, als dass diese höher als der Nachteil der nicht stattfindenden Tilgungsverrechnung wären. Sehr sinnvoll wiederum kann es sein, ein Bauspardarlehen zu nutzen, da dieses sich durch sehr günstige Kreditzinsen und Kalkulationssicherheit auszeichnet. Allerdings muss dann bereits ein ausreichend angesparter Bausparvertrag vorhanden sein, der zuteilungsreif ist. Immer sinnvoll ist es, sich nach einem Förderdarlehen der KfW zu erkundigen. Dies kommt insbesondere infrage, wenn Sie ein Energiesparhaus kaufen oder bauen bzw. energiesparende Maßnahmen durchführen.

Die Finanzierungspartner von hypodarlehen24

Bei über 400 Banken, Sparkassen, Versicherungen und Bausparkassen finden wir gemeinsam eine Lösung, die zu Ihnen passt.

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Die hypodarlehen24 TOP Zinsen

 

Beispiel:     80% Beleihungswert     Sollzins 1,21%     Eff. Jahreszins 1,27%
50%

Eff. Jahreszins 1,07 %*

80%

Eff. Jahreszins 1,27 %*

90%

Eff. Jahreszins 1,26 %*

100%

Eff. Jahreszins 1,82 %*

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